Daños de tormenta y huracán en el techo en Tampa, FL

Milton tuvo ráfagas de 93 mph en el Aeropuerto Internacional de Tampa y de 101 mph en Albert Whitted, en St. Petersburg, el 9 de octubre de 2024, y dejó de 10 a 15 pulgadas de lluvia en los dos condados, con zonas de 15 a 20 pulgadas en el sur de Pinellas; Albert Whitted registró 18.54 pulgadas en un solo día. Dos años después, los techos alrededor de la bahía todavía se están cubriendo con lonas, discutiendo con las aseguradoras y reemplazando. Esta página es para la noche en que pasa y la semana siguiente: qué hacer, qué hace un contratista y qué espera la aseguradora.

Describa lo que puede ver desde el suelo y por dónde entra el agua (no se suba al techo para mirar).

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Las primeras 48 horas

Detenga el agua, documente todo y no firme nada que no haya leído.

• Fotografíe el daño desde el suelo y desde adentro antes de que alguien lo toque: shingle (tejas asfálticas) faltante, membrana expuesta, la mancha del techo interior, el aislamiento mojado. Tome fotos con fecha para ayudar a documentar el daño; respaldan el reclamo que usted presenta.
• Una lona o un sellado de emergencia (membrana sintética clavada sobre el tablero de madera expuesto) es lo que un contratista puede hacer rápido, muchas veces el mismo día después de una tormenta si hay cuadrillas disponibles; es una reparación temporal y las pólizas en general esperan que usted proteja la propiedad de más daño. Guarde el recibo.
• Llame a su aseguradora para abrir el reclamo y anote el número. Las pólizas de la Florida exigen aviso pronto; la protección temporal y la documentación pueden hacerse antes de la visita del ajustador, y su aseguradora le dirá el orden que espera.
• No firme una cesión de beneficios (assignment of benefits). Para las pólizas emitidas desde el 1 de enero de 2023, la ley de la Florida no permite esos acuerdos (Estatuto 627.7152), así que con una póliza actual un contratista no puede quedarse con su reclamo; con una póliza más vieja, lea con cuidado cualquier documento de ese tipo antes de firmar. En cualquier caso el contratista escribe la descripción de los trabajos y el reclamo es suyo.

Qué hace el contratista

La primera visita es un sellado y una descripción de los trabajos por escrito: qué pendientes perdieron shingle, si la membrana y el tablero de madera están expuestos, por dónde entró el agua y si esto es una reparación o el techo ya no sirve. El shingle que el viento levantó pero no arrancó muchas veces rompió su tira de sellado y va a volver a levantarse; un buen contratista lo prueba en lugar de contar solo el que está en el césped.

La descripción de los trabajos, las fotos y el número de licencia del contratista van a su ajustador. Si el estimado del ajustador y la descripción del contratista no coinciden, esa es una conversación normal, y ocurre antes del trabajo, no después.

Cuando la tormenta se convierte en reemplazo

La regla del 25 por ciento de la Florida (Estatuto 553.844) dice que cuando más del 25 por ciento de una sección del techo se repara, reemplaza o recubre dentro de 12 meses, toda la sección se lleva al código vigente. El daño de tormenta en varias pendientes cruza esa línea rápido. La excepción desde 2022: si el techo o la sección se construyó, reparó o reemplazó cumpliendo el Código de Construcción de la Florida de 2007 o posterior, solo la parte reparada debe cumplir el código vigente, así que un techo que perdió una pendiente muchas veces puede repararse igualando lo que hay; el historial de permisos del techo, no la edad de la casa, decide de qué lado de la línea está.

Un reemplazo después de una tormenta es un trabajo con permiso e inspección final, en cualquier ciudad o condado, y el historial de permisos es lo que van a buscar la próxima aseguradora y el próximo comprador.